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管家更替
章节导语：在管家的更替上，不断出现“一主二仆”、“集体械斗”现象和“管家不辞而别”的事件，春兰花园、翠湖山庄、欧陆经典、海景花园、水清木华园……这一个个名字触动了物业人的神经，考验着社会的承受力和法规的完善性。
不要行政部门瞎插手
深圳一小区自主聘"管家"10月18日，深圳景洲大厦举行业主大会，就小区选聘物业管理公司进行投票表决。与以往选聘和其他小区的做法不同的是，这次景洲大厦选聘物业管理公司活动，没有行政主管部门的官员，也没有行政主管部门派来的"专家"参与评标投票。负责这次选聘工作发票、收票、统计的，是小区业主委员会邀请来参加社会实践的学生。监督选聘和监票的是所在辖区的居委会主任、律师所律师、中国基层民主选举研究的学者，以及前来采访的媒体记者。
据了解，这是在全国《物业管理条例》颁布后，首批绕开行政主管部门，完全由业主自主投票表决选聘物业管理公司的小区之一。
深圳景洲大厦为什么要绕开行政主管部门完全自主选聘物业管理公司？
大厦业主表示，2001年9月，景洲大厦曾在全国开先河，由业主投票表决，成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司。但是，景洲大厦在新"管家"的招聘上却遭遇了尴尬。
据介绍，住宅主管部门的官员先想包办，为景洲大厦圈定5家他们认为管理"相当不错"的物管公司，让景洲大厦选择，但遭到业主强烈反对。实际上，景洲大厦业委会早已从报名的15家物管公司中选出了5家资质较好的物管公司进行重点考察，最后2／3的业主选择了深圳市金风帆物业公司。
但在随后行政主管部门操控的招标投票会上，业主大会投票表决希望选聘的物业管理公司落选。据悉，招标投票会的9个评委中，业主代表只占3个，其余6人均是住宅主管部门派来的"专家"。这些"专家"全都是地产开发公司的物业管理商。
业主出钱请物业管理公司，却没有决定权。针对这一问题，深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健认为："选聘物业服务的表决权应归物权业主所有。行政主管部门和其派来的"专家"可对业主进行专业知识方面的指导，提出建议，而不是越权包办，操控表决权。"
10月18日，深圳景洲大厦举行业主大会，就小区选聘物业管理公司进行投票表决，选出了自己满意的"管家"。这次投票表决，没有行政主管部门的官员参与，也没有行政主
管部门派来的"专家"参与评标投票。
据悉，深圳景洲大厦业主大会新选聘的物业管理公司，是一家获"深圳物业管理行业十强"的优秀企业。该公司称，接管进驻后，景洲大厦的物业管理费将再次下调，由原每平方米2.60元下调到2.30元。此收费标准比深圳有的政府微利房住宅区的管理费还低。
邹家健表示，根据业主委员会工作安排，今后3天将签订合同和准备物管交接。若无意外，10月30日景洲大厦新旧物管公司将正式换岗。
据介绍，目前，深圳景洲大厦业主委员会已将选举结果送交深圳福田区住宅主管部门，知会备案。市、区两级主管部门均未对此事表态。
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管家不辞而别之后
物业管理公司悄悄地走了，身后留下的是一连串的问题和业主们的责难：福州乌山小区近日发生的这一幕让更多的人对物业管理各有说法。
据称，该区不少业主由于不满物业的管理，拒绝交纳物业管理费和水费。在水电周转金及维修基金费等用以维持物业管理的资金都告罄后，物业管理到了难以继续的境地并最终选择撤走。
物业管理人员经常宣称该行业是“两头受气”的行当，不得不对开发商唯唯诺诺，不得不忍受业主脸色，不得不在两者之间委曲求全。比如说，由于项目的遗留问题，被迫为开发商“擦屁股”；比如说，收取管理费，遭遇业主们的冷眼和闭门羹。
福州乌山小区的情况在这些方面似乎更有典型意义：据该物业管理公司声称，他们接手该小区时，业已遗留不少问题，许多业主因此也不交纳管理费。物业管理费亏空，累积的效果表现为恶性的循环效应：管理没经费支撑，谈不上管理品质，没有管理品质，业主不愿缴纳物业管理费，物业管理更有“管”（只管收费）无“理”（对一些业主要求的服务不理不帮），再加上其他管理失职问题与业主关系极度恶化，不信任、不满意的情绪客观存在。
对于福州乌山小区发生的这一幕谁是谁非问题，有地产界人士认为，单纯指责某一方都难免片面，因为一定意义上，这是一个累积性恶性循环的结果，谁是谁非不是一个比较单纯的因果关系，双方都难逃其咎，甚至牵扯到该物业管理公司接手时的遗留问题。但是，比较起来，物业管理公司更应该多负一些责任：其服务不到位，管理失职等问题造成业主对它的不满意而不愿交纳管理费，存在着比较清晰的因果关系特征。该人士还认为，该事
件也反映出物业管理行业整体管理水平不高，规范化、透明化运作有待提高，责任意识有待加强，而业主们的主体地位不够明确，业主委员会只是一个空头摆设没有真正发挥应有的作用以切实维护自身利益；而一个物业管理和业主委员会良性互动以保证居住品质，仍然有待双方的共同努力和有效沟通。
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新旧物业积怨爆发上百名保安集体械斗
新闻回放
去年底今年初，广州“物业管理权交接纠纷”不断，物管权交接演变成业主与保安攻防对峙。被炒的“旧管家”不肯让位，中标的“新管家”又坚持上岗。于是，广州新兴白云花园、翠湖山庄以及春兰花园等多个住宅小区，均先后出现了两家物业管理公司对一个小区“齐抓共管”的尴尬局面。尴尬出现之后，广东当地的一些专家和业内人士均预言：如果政府部门不尽快出台相关政策法规予以解决，那么新旧物管权的交接必然还会出现更激烈的纷争，甚至斗殴。
半年之后的7月16日凌晨，预测不幸言中———广州翠湖山庄的两家保安在一个小区攻防对峙半年后，终于爆发了一场“百名保安集体斗殴事件”。
“驻守”广州翠湖山庄的两物业公司近日发生冲突，双方对峙和械斗近四小时，十几人受伤。直到4卡车防暴警察到来后才将事态平息。
16日零时至4时，小区内的粤安、恒和两家物业公司保安大打出手。100多人持长刀、铁棍、水管、灭火器等“武器”，在小区内疯狂械斗，致使十多人躺进了医院，多处小区设施遭破坏。
记者目击：小区设施损毁严重
事后，记者赶至翠湖山庄，发现大门口已见不到保安站岗，此外，记者还见到小区的停车护栏、监控摄像头、大门保安亭均被砸坏。
记者在现场看到，从翠湖山庄门口至翠湖超市道路上的右侧车道停满了各式警车，约14辆；道路上散乱着各种摔坏的器械，进停车场的汽车存车系统已被毁坏；翠湖超市地下停车场的入口处附近，有20多名身穿防弹衣，手握警棍和枪支的武警列队待命；有十几名装备齐全的防暴警察在一旁待命。粤安公司的保安约20多人显得情绪激动，他们认为打伤自己人的凶手藏在停车场，把恒和公司的保安堵在停车场内，要求警察将打伤自己人的对方绳之以法。只见恒和公司的几个办公室都受到损坏。
在消防控制中心，一面大面积幕墙玻璃被砸毁，玻璃碎片散落在车道上，几台电脑和两台消防报警系统均被砸坏；在停车场控制间，门窗、电脑、收费机也被砸烂；在恒和公司保安大队办公室，一面大镜子、电风扇、保险柜被砸；停车场上，玻璃散落了一地，监控摄像机、倒车镜、标识牌，全被砸烂。目击者丁先生称，当时，械斗者七八十人拿着铁链、铁管、灭火器等，从外面冲进地下停车场，到处乱砸。
住户回忆：警察刚走就大打出手
“太吓人了！事发时我还没有睡，只听到楼下发出几声巨响，还有东西被砸的声音。我判断，肯定是出事了！不敢下楼。”一位年轻的女住户告诉记者。
住在该小区2号楼的温女士告诉记者，凌晨3时左右，她听到楼下一声巨响，便壮胆跑下楼去察看。她看见楼下站满了人，初步判断是两家物业公司的保安，手上还拿了长刀、铁棍、钢管等。地下停车场里传来“劈啪、劈啪”砸东西的声音。
据目击者反映，对峙发生后不久，有人报警，当地派出所4名警察迅速赶到，双方才没有立刻打起来。经过一番调解，凌晨1时许，派出所将双方负责人带回所里问话调查。可谁知就在警察走后不到10分钟，双方便开打了，闻讯再次赶到的警察也无法制止越来越激烈的打斗。最后，警方调来了4卡车防暴警察增援，直到16日凌晨4时多才将事态平息。
双方说法两物业公司各执一词
16日下午，记者分别采访了当事的恒和、粤安两个物业公司的负责人，得到的说法却大相径庭，双方都声称此事是对方蓄谋策划的。
恒和物业公司的一位负责人称，此次事件是粤安公司蓄谋已久而发动的。当天凌晨，他们的保安员发现山庄内突然来了很多身份不明的人员。不久，就有一大帮人冲到他们在山庄的管理处门口，挥舞着铁棍、砍刀，大喊大叫，声称要恒和物业滚出翠湖山庄。“我们当即报警，警察到来之前，我们已有三四个员工被打伤！”据称凌晨1时许，对方突然又来了100多人，冲到地下层的消防中心和我们的保安部，又打又砸。事件中，他们有10多名员工受伤。
粤安公司的一位负责人则称，当晚零时，4名恒和公司的员工喝醉了酒走到6号楼大厅大叫大嚷，粤安的保安见状上前问他们，并用对讲机向上面通报情况，不料这4个人冲上去就抢了他们的对讲机，并动手推搡，双方因此产生冲突。粤安方面称，自己也有五六名员工在冲突中受伤。
业主担忧这样下去不敢出门
据一些小区业主反映，自从两家公司同时驻守小区发生对峙以来，小区内已经陆续发生多次冲突。他们平时就一直担心两家迟早会大打出手，现在果然发生了。
一位在翠湖山庄拥有两套住房的张老师说：“这样下去，我们全家都不敢出门了，我们不需要这样的暴力‘管家’。我们希望两家物业公司对峙的局面尽快结束，还大家一个清静安宁的小区。”
业主刘先生表示，小区两家公司对峙的局面已经持续半年多了，可谁去谁留还要靠漫长无休无尽的官司来解决。他希望政府能出面维护小区安全和社会稳定。
专家表示物业管理法规不完善
建设部总经济师、住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾曾指出，当前物业管理行业主要存在12个问题，其中首要问题就是法制建设滞后，影响了物业管理各方权利、义务、责任的界定。
广州城建开发物业有限公司副总经理刘一声认为，广州先后出现多起物管权交接纠纷，归根结底是物业管理法律法规不完善，可操作性差造成的，甚至有的法律法规连最基本的法律关系也没理顺。
华信物业管理公司副总经理陈荣昌也表示，尽管政府对物业管理招投标过程有明确规定，但是现行的法律法规没涉及新物管如何进场接管以及小区资料如何移交，旧物管如何退场等问题，让人无所适从。
专家认为，物业管理权交接纠纷是物业管理存在问题的一个集中表现，想从根本上解决问题，就是尽快订立切实可行的法规。
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“翠湖山庄”的物管纠纷暂时维持现状
凌晨斗殴11人受伤，警方拘留6名主要责任人
新旧物业管理公司从分庭抗礼到武力对峙，“翠湖风波”引起广泛关注。今天上午，天河区有关部门牵头，协调平息纷争。7月16日凌晨，翠湖山庄两家物业公司70多人聚众斗殴，双方共有11人受轻微伤。在查清事实后，天河公安分局已对六名主要责任人处以治安拘留，包括结伙斗殴、故意损坏财物的两物业公司有关责任人。
记者今早获悉，目前翠湖山庄的物管纠纷正进行二审。在法院判决之前，有关方面拟暂时维持现状，但将增加警力维持小区治安，同时，居委会也将加强与社区的沟通。
事件发生后，天河区政府已召开各职能部门的协调会，加速问题的解决。昨天，天河区房管局物业管理吴科长接受采访认为，翠湖山庄的业主委员会是依照有关法律规定，在天河区国土房管局指导下选举产生的。针对有人反映“部分业主因拖欠管理费不具备代表业主的资格”，吴科长认为，即便这些情况属实，个别人的违规行为也不影响该业委会程序上的合法性。
为什么翠湖风波久拖不决？吴科长表示，新旧物业管理公司交接程序上的法律空白和现行部分物业管理法规的可操作性不强是根本原因。他表示，法律规定了业主委员会有权利决定物业管理公司的去留，但在新旧管理公司的程序交接上，目前尚无易于操作的法规，也无强制性的法规来保障新物业公司的接任。
他表示，要更替物业公司现行《物业管理条例》把比例提高到2/3，要召集小区所有业主开大会并不容易。
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翠湖山庄：谁当“管家”与房管局无关
翠湖山庄新旧业委会矛盾引发新老物管对峙纠纷，战火还曾一度连累房管局烧上法庭。房管局到底有没有权批复新业委会成立？不愿退出山庄的“老管家”的幕后代表，也就是山庄开发商———升恒房产公司与天河区房管局几经官司，法院日前做出明确判决：房管局核准登记新业委会成立属超越职权之举，这部分批复内容应当撤销。
山庄旧管家状告房管局
去年11月，经天河区国土资源和房屋管理局批复，一个没有开发商升恒公司（同时也是山庄大业主）参与的新业委会在翠湖山庄出炉，并在房管局登记备案。由于升恒不愿退出山庄管理，新业委会聘请的物管粤安公司强行进驻，导致了今年初轰动一时的接管纠纷。
据此，今年1月，升恒一状将房管局告到法院，要求法院撤销对新业委会的登记备案，以期重选业委会，叫停粤安管理。
两个月后，天河法院做出裁定，认为房管局作为物业行政主管部门，运用非强制性手段指导翠湖山庄业主召开首次业主大会、监督业委会的选举、审核委员资料，是一种行政指导行为，不属于法院对行政案件的受理范围；同时还指出，房管局对新业委会成立登记备案的行为，并未对他人设定权利和义务，也不能产生直接约束力，是不可诉的行政行为，据此，法院裁定驳回了升恒的起诉。
房管越权核准被判撤销
输了官司后，升恒很快向中院提出上诉。今年6月，广州中院二审发出裁定，认为房管局的《批复》主要是依照《广州市物业管理办法》做出的一种核准登记行为，是可诉的具体行政行为，而不仅仅是依据《广东省物业管理条例》做的简单备案，据此要求天河法院继续审理此案。
这样一来，升恒与房管局的纠纷有了转机。本月18日，天河法院终于对此案做出明确判决。判决认为，房管局对山庄新业委会做的《批复》有两方面行为，其中，有依照省《条例》做出的备案行为，这是不可诉的行政行为；而依照市《办法》做出的核准登记行为则是可诉的。依照我国《立法法》，省级《条例》效力高于市级《办法》。也就是说，房
管局没有批准翠湖山庄新业委会成立的法定职责，也无权核准业委会成立。因此，法院判定，房管局对新业委会所做的核准登记超越了职权，应予撤销。
法院在判决中指出，翠湖山庄业委会经业主大会或业主代表大会选举产生后，其成员名单只需报房管局备案而无需报批，房管局是否批准不影响其成立。
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服务质量差就得走人
上海600家物业公司被炒
近日，600家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管理资质，退出市场，而去年上海新增物业公司数仅400家。此举显示，经过市场规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。
物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪90年代后期，物业公司如雨后春笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市167家房管所通过改造、改组、联合和兼并等方式，转制为123家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不流外人田”，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只有不到1万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海滩，分食物业管理“蛋糕”。
结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994年底，物业管理公司不到300家；2001年，达到2315家，平均管理面积不到10万平方米。在这一庞大的物业管理队伍中，一级资质的物业公司为14家，二级、三级资质的500家左右，近两千家是无级资质的物业公司。“小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为制约物业管理市场健康发展的“瓶颈”。
业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的新小区到市场上自己寻找“管家”，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐渐从物业行业消失。
不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为真正受益者。
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老“管家”不走
新“管家”难进
业主找“管家”难
近日，北京玺萌小区的部分业主打算炒掉现有的物业公司，但他们发现，想炒掉物业公司其实很难。
玺萌小区共分三期入住，入住后他们很快分别组织了维权小组。６月８日，《物业管理条例》出台，条例中明确业主大会有权选聘解聘物业。他们马上组织小区居民学习新条例，召开业主维权大会，并与开发商和物业公司谈判。他们打算通过法律程序将为该小区服务的物业公司炒掉。
这里的业主想炒掉物业公司的主要原因是，开发商在这个小区留下了许多“烂尾巴”，业主多次找开发商要求兑现承诺，但有很多问题始终未能解决。而本来应该为业主服务的物业这时也同开发商站在同一个立场上，不替业主说话。本来，新的《物业管理条例》给了业主炒掉物业公司的权利，但采访发现，具体操作起来并不是那么容易。
成立业主委员会手续太多
作为业主要想最有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益，最重要的是成立业主委员会，但是朝阳园业主委员会主任舒可心认为成立业主委员会并不容易。
首先，成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。但是街道办事处目前从人员的组织上、对物业管理的支持上还没有做好准备。而且要从街道找个牵头人也是很困难的。
其次，北京市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行，因为各方面原因，业主委员会要获得指导非常困难，而且政府指导毕竟不是领导，这就会出现一些业主委员会不听指导，就认为自己的做法正确，从而发生纠纷。
再次，业主之间也存在矛盾，有的互相怀疑，特别是在筹备阶段，在由谁来当筹备组成员以及管委会委员的推选上还会出现纠纷。
成立业主委员会非常困难，要经过数道程序，每个程序都有所不同。先要组建一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在这个期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。
这样一个程序，少则也需要三四个月的时间。据舒可心介绍，单以朝阳园为例，从业主第一次去小区办咨询成立管委会到最后获得备案，用了１８个月的时间。
经历了很长时间的酝酿，业主委员会终于成立了，但是业主委员会在行使权力的时候麻烦又出现了。
弄齐２／３选票实属不易
业主委员会成立之后，要召开业主大会，但是联系所有的业主本身就具有难度。据玺萌小区二期维权委员会负责联系业主的田女士说，第一次给业主送调查表，真是磨破了嘴皮子，但是发出去的千余份调查表却只收回了３００多张。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
房地产领域著名律师秦兵说，对于有２０００户居民的社区来说，物业公司基本上不可能被炒掉。如果业主委员会采用书面形式征求业主意见，业主委员会就只能挨家挨户敲门，但业主不在家又怎么办？即使有一天业主们给了２／３反对票，物业公司也可以然这样，我必须待下去。中国政法大学法学教授洪道德认为，《物业管理条例》中所说的“物业管理区域”到底是多大，没有确定。这个区域到底谁说了算，也没有确定。如果物业不断将其范围扩大，要得到２／３选票的难度又会增加。看来，想得到２／３业主的选票并非易事。
老物业不腾地
新物业难管家
目前，新的《物业管理条例》出台后，还没有哪家物业公司被炒掉。但在此前，北京中海雅园的业主们通过招投标的方式找到了新物业。现在很多物业公司和开发商同属于一个集团公司，一般开发商会因利益关系而阻挠新物业公司进驻。
业主找到新物业公司又有什么用呢，老物业公司不走，新物业公司当然不能来“管家”。新物业公司等很久，终因不能进驻小区行使管家权力，以合同违约为由将中海雅园业主管理委员会告上了法庭。但《物业管理条例》中并没有规定新老物业公司如何进行交接，也没有规定新物业公司选举出后，老物业公司何时撤离。业主一旦选择了新的物业公司，新物业公司进驻面临难题时，业主委员会又会面临新的难题。
编后：
中海雅园业主委员会目前面临的难题，也是许多想行使自主权力炒掉老物管公司迎接新物管公司的业主将面临的难题。业主委员会的成立受到业主的委托，行使权力无疑是为业主维权。但是，业主委员会作为一个代表性的组织，其成员没有能力承担任何法律责任。如果法律明确业主委员会应当承担法律责任，那么由于业主委员会成员没有任何报酬和收入的来源所造成的权利与义务的不对称性，想必没有什么人愿意当业主代表，业主委员会也将出现不复存在或形同虚设的局面。在这样的情况下，中海雅园的业主委员会被推上被告席，硬撑着打一场跟物管公司无论在财力、人力还是物力方面对比悬殊的官司，实属不易。
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炒掉物管
维修基金怎么办
近日，成都市双清南路“百草园”的住户向本刊反映，他们因为不满意现物管公司管
理工作，想“炒”掉它，但是物业管理公司却提出了一些令他们不能接受的条件，双方协商多次未能成功，发生冲突。物管公司却要求补偿其管理期间的投入，要走可以，但是他们暂时不能交出45万的维修基金。
业主：炒掉物管公司
据业主们向记者介绍，成都田园物管公司是开发商下属的公司，从入场以后极端不负责任，服务质量差，外来人员随便进出小区，业主们的人身和财产安全得不到保障，业主要求重新换栽枯死的树木，公司不予满足，物管的保安甚至有私拆业主信件的行为，公司还占用了消防通道改成铺面出租出去；物管公司收取了1％的维修基金，共计45万元，按理说，维修基金是用于维护小区物业的，不能轻易动用，但业主们却无法看到这笔维修基金的帐，他们对这些钱是否安全地存在银行、物管是否能够保证自己的利益产生了怀疑；业主们认为田园公司有时乱收费，煤气、光纤的开户费根据成都市的有关规定只应收取4700元，但217户业主每户都交了5500元，超出了800元。在煤气开通时，物业公司收每户10元的开封费，并且对许多收费都不开收据，只有一些较大的费用如维修基金等才在票据上盖公司的公章；有时田园物管公司不能及时上缴水电气费，小区的电被停，导致了业主们生活上不便。
焦点：维修基金账目
成都田园物管公司主任尹俊明向记者解释说，业主与物管的不和不是物管单方面的责任，有的业主委员带头拖欠物管费、到物管公司闹事，给物管工作造成了极大的不便。业主要求物管公司现在退出管理，矛盾的焦点集中在维修基金的问题上，这笔1％的维修基金是按照省市有关部门的规定来收取、管理的，“专户存储，专款专用”。管理维修基金属于物管公司的经营活动，业主委员会是一个业主的维权组织，而不是一个金融机构，不能介入物管公司正常的经营活动，业主要见帐的要求是不合理的，不给见帐并不是物管公司违规或不近情理，同时他可以向业主保证这笔资金的安全，因为维修基金的动用必须经过业主委员会的批准。尹俊明主任说，10月10日下午2点，业主委员会与物管进行了磋商，达成了一些物管公司退出小区物管的条款，物管公司答应在与业委会将问题妥善解决后退还业主的维修基金，并撤出物管。
但是田园物管公司提出将地下室的先期投入费用解决了再进行撤出，这笔费用共2．8万元，当初主要是用于地下室门的制作和维修，业主委员会把这2．8万元支付给田园物管公司以后，田园物管公司就马上撤离并办理好有关交接手续。
到记者发稿为止，“百草园”业委会的一位副主任告诉记者，他们和物管公司还没有协调好，今天他们将再次和田园物管公司协调。
物管公司：退出可以得拿钱来
据业主们反映，经过多次协商，物管公司同意在按户退还业主已交纳维修基金的基础上，撤出小区的物管。10月10日双方达成并签字盖章约定了《百草园小区物管工作移交日程协议》，其中规定：10月14日———15日物管向业主收取拖欠的物管费和水、电、气费用，并退还1％的维修基金；业主委员会负责通知每栋单元业主带上水电气及物管费、维修基金收据到物管的财务交纳物管费和水电气费；10月14日物管向业主移交物管文件资料；10月15日双方共同查抄百草园小区公共区域水电气表，并将水电气户名转
移到业委会名下，查表前的供用数由物管承付，查表后的则由业委会承付；物管撤出百草园小区的时间是10月15日，物管在15日前留保安负责小区的安全。在业主们向记者出示的《移交协议》上清清楚楚地盖着双方的公章。
据业主说，10月14日上午，物管公司就贴出了通知告知业主于2002年10月14日到业主委员会退款，原以为可以与田园公司结束这次不愉快合作的业主们从早晨起就等候在小区外的业委会，谁知物管公司的有关人员根本不曾露面，退款一事一拖再拖，到了下午，又有了新的说法：物管公司要求业主所请的新物管公司承担田园公司为地下室的门所投入的2．8万元，否则将不会退还维修基金和撤出。
律师：维修基金应专款专用
成都市致高律师事务所林方平律师：住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会更应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
林律师说，根据有关规定，物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备如楼梯、电梯井、屋顶等发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局，房地局应将代收的维修基金存入财政部门指定的银行帐户，住宅物业管理委员会成立后，小区办应及时将代管的商品住宅维修基金移交给业委会管理或经业委会同意交由物业管理企业代管。
住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。
我的读后感想：__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
上海一物业炒了业主鱿鱼
小区半年无人管理
9月1日《物业管理条例》正式施行，条例规定，业主可以炒物业的鱿鱼。上海申茂物业管理公司却炒了业主的鱿鱼，而且没留下物业资料，造成有关小区物业管理“真空”。
去年7月，上海申茂物业管理公司与小区业主在财务问题上产生矛盾，于是该公司未
交接物业资料就撤离小区，使小区管理处于“真空”。小区业委会主任包先生表示，目前这里的物业无人管，“我们就像没娘的孩子，半年了，整个小区200多户的居住环境，没有人管理，就靠我们几个业主委员会的成员利用业余时间管理着，我们哪顾得过来啊！”
从闵行区人民法院一份法庭审理笔录上了解到：因为收不上来物业管理费用，上海申茂物业管理公司没有与业主委员会签订委托管理合同，公司已经于2002年7月30日撤出，并要求终止与闵行区华漕新村（东区）60号-77号小区的物业管理关系。闵行区法院因双方并未签订《物业管理合同》不构成物业管理关系，驳回了起诉。
业主委员会为什么不签合同？
这个小区总体规划有五栋六层商品房。从1995年第一栋5个单元造好搬进住户后，第二栋才建起了总体框架。就这样一边不停地建造，一边出售。业主中有人反映建筑工地脏、乱、差，每月收缴的物业管理费还高于同地区、同式样的小区。业主委员会成立后，在与物业公司签订正式的物业管理合同时，就改善小区环境、调整物业管理费与物业发生矛盾，双方几次协商都不欢而散。
面对物业公司炒了自己的鱿鱼，业主委员会觉得并没什么，他们认为可以再聘一家物业公司，或许在少付钱的情况下，还能将小区治理得更好。但撤退的物业管理公司没交出所有的资料档案，连办公用房也不给，使业主根本无法请到新的物业公司。半年过去了，小区就一直处在无人管理的情况下。
上海申茂物业管理公司表示，资料档案本来就没想带走，但希望按合理合法的交接程序进行。
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广州某小区用法律赶走物业公司
有人开玩笑说：如果想跟自己过不去，你就请人来搞装修；如果想一辈子跟自己过不去，你就去买一套房。虽然是玩笑话，但目前房地产市场的不规范却是事实。不仅仅在买房时你可能会遭遇种种陷阱，买了房之后，麻烦也少不了。最近，北京就接连出现了好几起物业管理的纠纷，一些业主甚至与物业公司的保安拳脚相向。相比之下，广州的业主要理性很多。不久前，广州一个小区的业主委员会就把物业公司推上了法庭，谁是谁非，由法院说了算。
叶春生是广州市春兰花园业主委员会的主任，在1月25日法院关于春兰花园物业纠纷的判决中，法院判定春兰花园业主委员会胜诉，这就意味着春兰花园的业主委员会有权
选择新的物业管理公司。
广州市白云区法院1月25日一审判定：春兰花园原来的物业管理公司——广信物业管理公司在30天内要移交所有的资金、帐目和相关材料，并撤出春兰花园。但是，叶春生和业主委员会的其他委员面对这个判决却并不乐观，因为被告广信物业管理公司表示会继续上诉，这意味着新选聘的物业公司一时半会儿进不了小区。春兰花园的业主为什么这么急于赶走原来的物业公司呢？一位春兰花园的业主表示春兰花园的物业管理从一开始就不好，脏、乱、差样样俱全。
春兰花园始建于1995年，至今已经入住近1000户，发展商直接将物业管理权交给了广信物业管理公司，但是广信物业长期以来并没有和春兰花园的业主委员会签定合同，双方的权利义务均没有约定。没有锻炼和玩的地方。春兰花园以前有块地方是放垃圾的，天热的时候很臭，只能跑过去，垃圾全发酵了，而且长期是这样。
整个小区几乎没有醒目的标识，所有的垃圾全部是露天放置，在小区的中心地带则是一片长达一年半没有清理的废墟，另外，在小区里竟然没有休息的座椅，住户们只能在路边台阶上休息，整个小区的住户也没有自己的信箱，许多地方五、六年来干脆没有绿化。与此相对的是长期以来，广信物业管理公司几乎一直收取物业费，却没有按时公布物业费的使用帐目。叶春生表示，本来应该是我们来掌控的事情，到了这里就完全反了，他们要怎么样就怎么样，我们的合法权益一点都没有保护。
小区内在近年内连续发生近十起盗窃案，为了抗议小区的保安环境，一位家中连续被盗的业主曾将被撬坏的保险柜摆到了街上。尽管保安状况不良，小区内的停车费用却执行广州市最高的标准，达到了每月350元，不少人干脆到小区外面停车。
袁开济老教授家旁边是一条小吃街，每天至少有20多家餐馆的排烟机直接冲着他住的住宅楼排放，而电线则直接挂到了住户的阳台上。袁老教授表示：他气喘，家住花园没有花，油烟成天熏他家，他想到公园喘口气，出门净是脏、乱、差。
春兰花园从1996年销售至今，业主们就频繁地反映小区物业管理存在问题，但是由于人员分散一直没有解决，无奈之下，春兰花园的业主们开始组织成立业主委员会。叶春生表示春兰花园业主委员会是被迫成立的，并不是很主动的。在出现那么多问题的情况下，业主才要起来维权，业主委员会才建立起来。
但这个被迫成立的业主委员会工作并不顺利。请看广州春兰花园业主维权大事记：
1999年12月16日，春兰花园业主委员会正式成立，专门和广信物业管理公司谈判物业管理中出现的问题。
2001年4月，春兰花园业主委员会正式要求广信物业管理公司提供所有财务情况和其他物业资料。
2001年7月23号春兰花园业主委员会在广州市首家公开选聘新的物业管理公司。
2001年8月26号，新一方物业管理公司中标，双方很快签定合约。
2001年9月24日，春兰花园业主委员会将广信物业管理公司告上法庭。4个月后法庭宣布春兰花园胜诉。
可以说，春兰花园的业主至少和原来的物业管理公司大大小小吵过上百次架，对于新的物业公司他们十分挑剔，新一方公司的招标书就有150多页，双方签定的合同也十分详
细。在2001年9月初新一方物业公司想要接管春兰花园的时候，出现了200多名业主列队欢迎的场面。然而广信物业公司最终派来20多名保安，使得这次交接没能进行下去。既然不受欢迎，为什么广信物业管理公司仍然坚持不撤出春兰花园呢？
广信物业管理公司在答辩状中称，春兰花园业主委员会是不合法的，理由是房地产开发商还有300套房子没买，算是最大的业主，没有参加投票，据此怀疑春兰花园业主委员会的合法性。那么，春兰花园业主委员会究竟是不是合法的呢？
广州市白云区人民法院代理审判员冯齐广表示：春兰花园一共建好了1200套左右的住房，购房者入住成为业主的已经是超过了70％，已经达到了广东省物业管理条例所规定的参加投票的数额。而且它的投票过程、选举过程都是有广东省广州市白云区房地产行政部门即房管局监督之下成立的，所以这个业主委员会的成立是合法有效的。广州市白云区房产局房产科副科长钟柱锋表示：从公开、公正、公平的角度看，业主委员会当时的操作是公开、公正的。
春兰花园在选举业主委员会的同时专门邀请了房地产管理局的主管官员，同时请来了公证人员进行公证，而业主委员会也在房地产局获得批复并且备案。如果说业主委员会是合法的，那么业主委员会有没有权利取消原来物业公司和开发商之间的物业管理委托合同呢？春兰花园业主委员会代理律师李会艳表示：广州就有很清楚的规定，一旦业主委员会选聘了新的物业管理公司，原来的建设单位与原物业管理公司签定的合同自行终止。
广州市白云区人民法院代理审判员冯齐广表示：根据广东省的物业管理条例第13条的规定，业主委员会成立之后，有决定选聘物业管理公司的权力。
无论是法官还是管理部门都清楚地表明：业主的权利是通过业主委员会来维护的，在出现纠纷的时候，首先应当明确，合法成立的业主委员会具有选聘物业管理公司的权利。广州是白云区房地产管理局的钟柱锋科长表示：业主委员会通过法律途径维护权益，完全是合理合法的。他表示：物业管理进入市场以后，是通过公开的招、投标选聘物业公司。选聘以后，可以通过物业管理的委托合同来规范它们的行为以及双方之间应尽的义务和责任。如果以后谁违反了合约，它就属于违约，就要负违约责任。我觉得这是一个发展趋势。
春兰花园近千家住户，每月共交4万元左右的物业管理费，另外小区业主还有总额超过140万元的维修基金和其它费用，这些都要在移交物业管理权时移交，这也许是广信物业管理公司不愿退出的另外一个理由。眼下，叶春生和春兰花园的业主们所能做的就是等待，一方面等待判决能够最后执行。
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新旧“管家”争相上岗
“一主二仆”业主为难
广东很多住宅小区最近出现这样的情况：新成立的业委会通过招投标，对物业管理公司炒旧换新。但是，旧物业管理公司坚决不撤，新物业管理公司强行进驻，一番争执拼抢，竟出现两家公司保安同时值勤的滑稽场面。
发生上述情况的主要原因是，小区建成后大都由开发商指定的物业管理公司管理，一段时间后，业主成立业主委员会，业委会不满旧物业管理公司，在没有顺利炒掉“旧管家”的情况下，就聘请了新物业管理公司，新旧“管家”同时上任，各方权利义务没有理顺，以至出现许多问题。业主炒旧物业管理公司的原因主要有：
一是物业管理乱收费；
二是小区内部配套设施不完备；
三是物业管理处对业主的投诉整改不积极。
旧物业管理公司则大多对业主的处理方法很不服气，他们认为：
第一，原有物业管理处大多是开发商的直属企业，开发商为管理处提供了大量的物业管理资产，难道这些资产都要无偿交给后来的物业管理公司吗？
第二，以前业主欠缴的管理费和其他费用不补缴就决不“让贤”；
第三，业主炒掉物业管理公司应当严格按有关程序办理，不能说炒就炒。新上任的物业管理公司认为自己是业委会招标进场的。
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福州一小区物业移交有法难依
两家保安守一门
穿着不同制服的两位保安同时把守一处住宅小区的大门，这种不正常的情形在福州海景花园已经持续了将近1个月。
这两位保安分别来自两家不同的物业管理公司——福州信源物业管理有限公司和福州新三泽物业管理有限公司。前者是两年前该住宅区开发商请来的，后者是上个月底由该住宅区业主委员会选聘的。后者欲取代前者进入小区管理，而前者又不肯轻易退出，于是出现了两家公司的保安同守一处的尴尬局面。两公司还一度发生冲突事件。
为此，业主委员会请求政府有关部门出面干预。8月6日，福州市房地产管理局以“会议纪要”的形式，限期要求信源物业公司进行物业移交。信源公司认为，“物业管理纠纷是民事纠纷，政府利用公权介入民事案件只会使纠纷更加复杂”。8月11日，该公司就海
景花园的物业管理纠纷，对业主委员会和新三泽公司提起民事诉讼。法院已受理此案。
海景花园门口上面挂着福州市房地产管理局去年12月授予的“福州市物业管理优秀项目”牌匾。既然这个小区的物业管理得到有关部门的肯定，那么业主委员会为何还要炒掉这家物业公司呢？业主委员会在“告业主书”中说，“信源公司作为开发商派生的物业公司，它们是利益联合体。一旦我们业主与开发商或信源公司发生利益冲突时，它们必定就联合起来共同对付我们”。
此前，部分业主与开发商曾在架空层的归属问题及物业管理基本金等方面存在严重分歧，并引发诉讼，至今尚未了结。业主委员会认为，“不更换与开发商血肉相连的信源物业公司，就不可能改变我们业主在小区的弱势地位，我们作为小区主人的尊严和地位就不能完全得到实现和保障”。一位业主表示，“保姆由我们出钱雇用，却不听我们的话，这样的保姆不换能行吗？”
对此，开发商和信源公司都表示，业主委员会有自主选择物业公司的权利，但物业的交接必须按有关程序办理，不能说炒就炒。信源公司认为，不管是地方法规还是行政规章，均规定物业管理应由开发商向业主委员会移交。“业主委员会在物业管理移交前，直接炒掉开发商委托的物业管理公司，没有法律依据。业主委员会直接聘请的新的物业公司以强力驱赶现有物业管理公司更属违法行为”。
信源公司表示，物业移交是个复杂的过程，涉及物业管理企业作为平等市场主体的合法权益保护问题。比如，此前部分业主拖欠的巨额物业管理费或停车费如何解决？物业公司投入的财产和资本如何处理？是等旧问题处理完毕后再移交还是先移交再处理？现有的法规并未明确规定。
9月1日开始实施的《物业管理条例》，对选聘、解聘物业管理企业只作了原则性规定。条例指出，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
因物业移交而产生的纠纷近来在全国一些地方相继出现，两家保安同时值勤一个小区的现象频频发生。福建的一位法律工作者认为，这与此前有关规定的条款过于笼统、可操作性不强有关，特别是对于不及时移交物业等行为，没有明确而严厉的处罚措施。他希望在国务院颁布的《物业管理条例》实施之际，地方政府能根据当地实际情况制定与条例相配套的细则，使物业移交能够有序顺利地进行。
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北京203名欧陆经典业主状告中海物业
近日庭审
近日上午9：00，北京朝阳法院大屯法庭开庭审理203名欧陆经典业主状告中海物业案。此事件中203个原告同时起诉可以说是创了纪录。
几十位业主等候在法庭外。由于防“非典”时期的管理制度，法庭只允许203个原告中的5人作为代表进入法庭。原本希望能亲自听审的人们很是失望。
事情的焦点是业主们认为自己的住宅作为普通商品房住宅，其物业收费标准过高。参与次此事件的业主大多来自欧陆经典的塔楼区，从入住起被每月每平米收取3.15元的物业费。从2000年陆续入住后至今，小区仍是可以随便出入无人管理，并发生过停电，多次被盗等案件。业主之前提出的改进管理方面的各项要求大都无法实现。这些问题使业主们感觉到物业公司提供的服务明显质价不符。
业主随与物业公司进行了多次交涉。在交涉中，发现物业公司从管理、服务到收费都存在诸多疑点，而且还发现中海物业的收费标准在2001年没有报物价局审批、其从业资质还曾一度被国家吊销等一系列严重问题。业主就此问题特地多次前往物价局等相关政府部门进行了咨询，进而又发现中海物业在欧陆经典执行的电梯费和小修费等收费项目与物价局对相关文件的解释也不一致。
王姓业主表示：根据入住时双方的合同规定，如果物业收费不合理，业主有权不交纳物业费。目前小区的几个塔楼的800户居民中只有40%交纳物业费。现场的众多业主都表示，只要收费合理，符合物价部门的规定，物业管理者能做好规定的工作，他们会按时交纳。
像大多数小区一样，欧陆经典小区的业主委员会也因不明原因迟迟未能成立。没有业主委员会的业主们在与中海物业的交涉中遇到很多困难。在问题无法协商解决的情况下，万般无奈，广大业主决定联合起来运用法律武器，用法律维护自己的合法权益。
欧陆经典位于亚运村北苑路上，是一个有1千多住户的大社区，开发商是太合龙脉房地产开发有限公司，物业管理公司是由楼盘开发商指定的中海物业万兴苑分公司。
住宅作为大多数人人生中最大额的消费品，追求居住的品质是人们的愿望。而业主和物业之间的纠纷已经屡见不鲜，当对物业的服务不满时，人们发现自己已经进入了进退两难的境地，甚至提起物业管理部门，人们就想到保安打人，收费不合理等等，业主难道是在真的被“管理”着而不是被“服务”着？
每个业主都希望自己的权益得到保障，新政策法规也不断推出。但很多问题仍然难已解决。如果没有热心的业主花很大的心力组织维权，人们也只能无奈地接受他们不满意的服务。在其它更多的小区中，人们往往忙于自己的工作生活，无法参与解决自己社区中的问题，业主实际上是个处在弱势的群体。
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____________________________________________________________中海物业被判费用超标主动撤离欧陆经典
2003年9月8日，欧陆经典—万兴苑小区的业主们收到了中海物业的主动撤出该小区物业管理的声明。该声明提出，基于目前万兴苑小区的情况，中海物业已无法正常履行小区的管理工作，中海物业已向北京太合龙脉房地产开发有限责任公司提出撤离该小区。
该声明一经发布立刻在广大业主内部和社会各界引起了巨大的反响。物业公司主动撤出小区，在一段时间内，是否有新的物业公司愿意承接本小区的物业管理成为社会各界所关心的问题，业主们陷入进退两难的境地。众所周知，中海物业是中国物业管理的第一品牌，其承接管理的项目涉及大江南北，遍布深圳、广州、北京、上海等各大城市，总承接面积超过1000万平方米，在北京承接的项目也超过了10个以上，成为北京承接项目最多，承接面积最大的物业公司。
据了解，中海物业于1999年开始接管万兴苑项目，对该项目进行全面的物业管理。中海物业是全国的知名品牌，发展商北京太合龙脉房地产开发有限公司在项目前期销售时曾将中海物业作为主要卖点进行宣传。中海物业在接收该项目时与小区开发商签定了《物业管理委托合同》，合同中约定小区的管理费最高限价为人民币3.8元/m2·月。1999年9月开发商向业主交楼，中海物业正式进驻小区，中海物业根据提供的具体物业服务内容及小区客观状况确定管理费为3.15元/m2·月。2000年7月，欧陆经典万兴苑南苑雅典苑物业管理委员会成立，并于9月份与中海物业签定了物业管理委托合同，约定管理费为3.15元/m2·月。2002年6月，经过有关部门的批准欧陆经典万兴苑南苑雅典苑物业管理委员会即时解散。中海物业按照与北京太合龙脉房地产公司签定的委托合同为小区所有业主提供物业服务，并按照3.15元/m·月的标准向小区所有业主收取物业管理费。2003年5月，万兴苑小区201位业主以中海物业收取的物业服务费超出普通住宅小区收费标准为由向中海物业提起诉讼，法院最后判决小区的物业管理费待小区成立业主委员会后重新确定。
在接到法院判决后，中海物业按第196号、第246号等文件规定对部分管理服务人员岗位设置及人员数量进行了调整，不料却引起了部分业主的不满和异议，并要求中海物业按原标准提供服务。据了解，中海物业原先提供的物业服务标准高于北京市的普遍行业标准，在此情况下中海物业无力承担低标准收费、超标准服务而形成的负担，因此向发展商提出主动撤离欧陆经典。
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业主联名告物业胜诉
中海物业连夜撤离小区
欧陆经典万兴苑小区业主反映在小区内负责了近4年管理工作的中海物业管理公司连夜撤出了小区，现在只有保安还在坚守岗位，小区的日常管理成了大问题。
业主：担心小区无人管理
在欧陆经典万兴苑，保安还在正常维护着小区的秩序，大多数业主都集中在会所的楼下等待业主代表和小区开发商协商小区下一步的管理问题。区小区办、大屯街道办事处、大屯派出所和大屯城管等职能部门也在第一时间赶到小区协助处理突发事件。
一位姓胡的业主表示，前一天晚上，中海物业在各楼的大厅中贴出了一纸通知，通知上说，鉴于小区目前的情况，公司已无法正常履行小区的管理工作，为此，他们已经郑重向太合龙脉房地产开发公司提出退出小区的物业管理，并于9日正式停止小区的服务工作。物业总经理办公室和接待处的大门都已经贴上了封条，封门的日期是9月8日。
开发商：临时接管小区物业
中午11点半左右，业主与开发商紧急商定了一份保障措施及承诺书。其中提到，为保证全体业主能够安全、正常地生活，在下一个物业公司正式进入小区之前，由开发商接管水、电、气、暖、热等基本生活配套设施，并保证小区业主的基本生活。保洁人员也将于当天下午到位。
物业：撤出实属无奈
事情发生后，中海物业的熊总经理表示，中海物业并没有突然撤出，撤出前他们也曾以文字的形式向大屯街道办事处及相关部门进行了通报，目前中海物业撤出的只是管理人员和清洁工，小区中的重要设施，如热力交换站、电梯维修人员仍然由他们的工作人员在坚守。提到撤出的原因，鉴于开发商给小区提供的设施、设备不完善，由于长期得不到解决，使物业管理无法正常开展，他们不得已才撤出了小区，他们会对工作进行完整的移交后才整体撤出。
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中海物业道出隐情
撤离欧陆经典小区实出无奈
提起撤离原因，中海物业称，主要是因为入伙4年来，开发商遗留的大量问题始终得不到解决，物业公司无法开展正常工作。后来发生的部分业主9月4日至5日晨的集会及上访事件、9月8日中央电视台新闻频道的访谈节目，将矛盾的焦点对准了物业公司，使
其社会声誉严重受损。此外，中海认为“业主要求低收费、高服务标准的物业管理，使物业公司无法承担过重的负担。”中海物业已经制定了详细的交接方案：“中海物业在宣布撤离时，对于与项目安全、保卫以及设备维护相关的重要项目采取与开发商逐步移交的方式，最大可能地减少因撤离对小区住户造成的不利影响。同时对物业公司与业主之间的管理费、托管物品的退还问题，也制定了详细的实施方案。”
中海物业撤离万兴苑后，小区主要工作很快得以衔接，万兴苑小区目前看起来十分平静。物业公司与开发商就一直在谈判事情的解决办法，但具体商谈内容尚无人知晓。
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由中海撤离事件分析处于夹缝中的物业公司
2003年9月8日，北京欧陆经典小区物业公司——中海物业管理有限公司连夜撤离，业主找开发商要说法，此事成为北京一大新闻。那么，“管家”与“东家”之间为何闹到如此地步？
业主：开发商不和业主接触，我们只能以不交物业费抗议
自9月8日中海物业管理有限公司连夜撤离欧陆经典小区以后，该小区的部分业主代表连日来一直在与开发商太合龙脉进行协商谈判。9月10日，参与谈判的业主代表之一耿女士表示，中海物业与欧陆经典业主之间积累的种种矛盾，大多都是房地产开发商遗留问题所引起的。从2000年入住以来，物业公司与业主一直磕磕碰碰到今天。业主经常为供暖设施不好、停电、住房面积缩水等问题找物业交涉，而其中有许多问题都是开发商的责任，并非物业所能解决的。而开发商不直接与业主接触，物业公司是开发商聘请过来的“管家”，我们只能以不交物业费来进行抗议。这无形之中给物业公司增加了压力，物业公司夹在中间确实不是滋味。
耿女士表示，如果这些遗留问题不解决，任何一个物业公司都没法在这里开展工作。现在的许多业主都没有交物业费，中海物业在这里实在是支撑不下去了。
据耿女士介绍，她家在欧陆经典的房子是1999年买的，当时售价每平米7000元，这样的价格在北京应该属于高档商品房。买房之初，开发商的承诺不知道有多好，说小区学校、医院、银行、地下超市样样俱全，是花园式的住宅区，配备一流的物业管理等等。可是入住没多久，原先规划的花园也没了，前面却多修了一条马路，把一个完整的小区分成三块，地下超市变成了停车场，还出现供暖、供电设施差，房子面积不足等问题。现在物业公司也跑了，所有的问题都暴露出来。此前，这些历史遗留问题，多次通过物业找开发
商协调，开发商答应得很好，并且多次作了书面承诺，结果却迟迟不予以解决。业主有一种上当受骗的感觉。
物业公司：长期处在纠纷和亏损中，撤离实属无奈
对此次撤离小区的无奈之举，中海物业公司也有一番苦衷。
中海物业管理有限公司办公室主任蔡萱表示，中海物业撤离欧陆经典，并非突然之举，他们早就告诉过开发商，如果遗留问题不解决，中海没法继续在小区实施物业管理。中海物业还向开发商陈述了种种困难，如业主欠费严重，业主起诉物业收费过高等等。尽管有这样那样的困难，中海为了维护品牌，还继续为业主垫付水电等各种杂费，承受着亏损经营局面。而开发商迟迟不答应中海物业撤离，也不解决相关遗留问题。
蔡萱认为，欧陆经典201位业主联名起诉中海物业收费标准太高这场官司，是中海物业撤离小区的导火线。在撤离当天，中海物业曾给开发商发过传真，第二天又给对方补发了一份传真。而且在撤离小区时，也并非全部撤离，还留了保安、保洁人员和设施维护人员。而开发商说中海事先根本没有跟他们打招呼，传真是到9月9日11：26才收到，他们仅以第二天所发的传真为凭证，对此中海物业感到有些冤枉。
蔡萱表示，现在外界的各种议论对中海十分不利，这也是中海所不能接受的现实。中海撤离小区是迟早的事，长期处于纠纷和亏损状况，面对这样的僵局，中海再也无力支撑。在中海接手小区物业管理时，开发商曾经承诺要对小区进行封闭式管理，并且小区的物业、停车和人防全部由中海一家接管。但现在欧陆经典管理分为三块，物业由中海实施管理，人防由开发商自己接管，停车场由另一家物业公司经营，并且小区中间又修出一条马路，这样的经营格局根本没法实施封闭式管理。现在中海虽然撤离了小区，但该中海承担的责任，中海会一一给予解决。如果不是中海的责任，中海一概不予承担。
蔡萱非常希望社会各界能宽容对待物业公司，让这个刚起步的产业有个宽松的发展环境。现在管物业公司的婆婆太多，小区办、居委会、业委会、开发商等都有权干涉物业公司，物业公司作为社区微利企业，不仅代替了政府办“小社会”的功能，而且开发商又把物业作为一个卖点，卖完之后又“一脚蹬”，什么事都不管，并且把许多遗留问题转嫁给物业公司去承担。业主方面又以为自己交了管理费，物业公司就应该为他们提供包揽一切服务，甚至家里丢了一只猫，都要叫保安帮着找回来，服务项目非常琐碎，并且有些还不属于服务协议范围之内。这样的生存环境有时让物业公司感到透不过气来。
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选聘物业起风波业主状告业委会
走进泰达花园小区，迎面是一个美丽的喷泉小广场，舒缓的音乐流淌着，不时有保安在院内巡逻。这个位于市委北门附近的小型居住区安静而独立，全然看不出不久前曾经有过一场业主和业主委员会之间的轩然大波。
风波起于两个月前的一天。当泰达花园的业主们像往常一样进出小区时，他们发现一直在小区服务的国合物业工作人员准备撤离，另一家物业公司正在进驻。这是怎么回事？很多业主都不知道这件事，他们愤怒地上前制止时，得知新的物业公司是由第二届业主委员会选聘的并且已经签好了合同。
泰达花园第二届业主委员会是由业主们选举后成立的，共有7名委员。他们上任后认为现物业管理费标准较高，就重新选中了一家管理费收费标准较低的物业公司。此举引起了业主们的强烈不满，很多业主认为选聘物业工作缺少透明，剥夺了他们的知情权和决策权，并且对业主委员会成员开始不信任。
在大连市房产局中山分局物业办的协助下，泰达花园第二届业主委员会进行了改选，留用了4个人，增选了5个人，并且选出了新主任。新的业主委员会严格按照条例选择了3家物业管理企业进行招标，大多数业主最后仍然选择了已经在小区内管理三年的国合物业管理有限公司。继续留在这里的国合物业管理有限公司有关负责人表示，小区的物业费标准是与服务标准相称的。同时，小区业主委员会应该及时换届及时选聘物业公司。该公司和业主委员会之间的第一个合同本来到6月份就到期了，可由于业主委员会迟迟没有完成换届选举，他们一直在坚持工作。但是通过这次风波，他们看到业主的维权意识明显提高了，他们也将在今后的工作中提高自己的服务水平。
大连市房产局有关工作人员认为，泰达花园风波反映了一些问题。首先，业主要珍惜自己的投票权。第二届业主委员会是由全体业主选举出来的。在业主们要求改选时，房产部门曾经作过简单的调查，发现不少业主是在不了解甚至不认识的情况下就投下了自己的一票。其次，业主委员会的工作一定要严格按照程序来。9月1日实施的《物业管理条例》中规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，没有决策权。条例第十二条规定：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3通过。泰达花园第二届业主委员会现任主任表示，经过这场风波，业主委员会将吸取教训，严格按照《条例》工作。不论任何事情，都会取得大多数业主的同意，这将成为业主委员会工作的一个原则。
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国庆节
沈阳一小区物业不辞而别
物业走了，垃圾谁来管
10月1日一大早，放假在家的惠东新苑百余户居民突然发现，管理小区的物业部门不见了。居民突然觉得小区变得不安全了。
位于沈阳市沈河区奉天街的惠东新苑门卫室里空无一人。在小区内草坪上布满了塑料袋、废纸等污物。几乎每个垃圾箱旁都堆放着几袋盛满垃圾的塑料袋，吸引了成群的苍蝇。
“园区内的垃圾已经有两天没人清理了。负责小区物业管理的辽宁金建物业公司惠东管理处的人，从10月1日起就不知去向。”惠东新苑业主吴女士表示，“从9月30日晚上开始，园区内的路灯就不亮了，垃圾也没有人清理了。”
从目前的情况来看，很难判断物业公司是否是跑掉。物业公司如果休息，应该安排人员值班，处理小区内居民的相关事务。
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郑州全市物业“零合同”上岗
近日，家住经贸小区的许先生在自行车丢失之后，去找物业公司，而物业公司根据《物业管理条例》，由于没有与业主签订协议，并且业主也没有缴纳每月5元的自行车看管费，所以物业公司据此不予赔偿，许先生一怒之下拒交物业管理费。郑州这种情况非常普遍，虽然从9月1日起《物业管理条例》正式开始实施，然而物业公司仍未摆脱管家的角色，业主还是把物业公司当成包打天下的角色。实际上，《物业管理条例》实施后，物业公司与业主应当根据协议，确定双方的责权利。然而，一个多月过去了，郑州还没有一个小区的业主大会与自己所选聘的物业公司签订协议。
苦恼：物业公司仍“管”家
郑州天成物业公司的罗经理表示，小区内有些居民家中的水龙头坏了，就来找物业公司，公司只好找人维修，费用也要公司来承担，业主也根本没有出钱的意识。其实，这些水龙头产权都归业主，属于业主的私有财产，维修应是业主自己的事。保存自行车是一项委托服务，业主没有委托物业公司来管，且没给物业公司缴任何费用，按理物业公司不负责，但只要车子丢了，业主就来找物业公司讨说法，让物业公司很苦恼。这都是因为双方没有签订协议。
现状：尚无一家签协议
郑州市物业与房地产协会副会长、秘书长武凤翔表示，9月1日，新的《物业管理条例》实施后，物业公司与业主大会应当签订《物业服务合同》，根据协议确定双方的责权利。由于种种原因，目前郑州还没有一个小区的业主大会与自己所选聘的物业公司签订协议。如果二者之间没有协议，就不构成法律关系，物业公司不收费，当然不承担责任。
原因：经费谁出成难题
很多物业公司还没有与业主大会签订协议，原因是多方面的。许多业主没有责任意识，对小区内的公共设施及公共事务不够关心，郑州市目前成立业主大会的小区极少，自然没法与物业公司签订协议。就是成立了业主大会，还需要成立业主委员会，并对物业公司进行招投标，这都涉及到费用问题，而业主大会向小区居民收费手续烦琐，并且很难收上来，所以与物业公司签订协议之事只能搁置。许多物业公司虽然想尽快与业主大会签订协议，使自身收取物业管理费合法化，但也只能被动等待。近期10多家物业公司由于一直不能与小区签订协议而撤离小区。
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服务不到责在谁
北京某小区被解聘物业状告业主
2000年初，北京的邵女士购买了水清木华园小区的一套住房，并高高兴兴地住了进去。第二年春天，邵女士当选为小区业委会的第一任主任。但去年8月份，她却突然被告上了法庭，和她一起成为被告的还有小区的其他40多位业主。
起诉邵女士等业主的北京市汇泽物业管理有限责任公司于2000年受聘于水清木华园小区，为小区的业主服务了两年多的时间。直到2002年7月，被小区业委会解聘了。为什么要告自己曾经服务过的业主呢？汇泽物业公司的总经理王森表示原因其实很简单，就是因为他们拖欠供暖费、物业费。
邵女士表示，业主们之所以不交物业费是因为不满意汇泽物业公司的服务。物业公司各项服务都不到位，还要收全额的物业费，这样业主们觉得十分冤枉。
汇泽物业公司认为，即使他们的服务可能存在一定的瑕疵，业主也不能因此而拒付或少付物业管理费。因为在双方签订的《物业管理委托合同》中，并没有约定说物业服务必须要达到一个什么样的标准后，业主才付全额的物业费。
但是邵女士认为，如果说目前还没有一个明确的量化标准来判断物业服务是否到位的话，那么在小区供暖上存在的问题却是看得见摸得着的。邵女士表示，根据《北京市住宅锅炉供暖管理规定》，在供暖季节，供暖单位必须保证采暖用户的室内温度不低于16℃，而她家的暖气从来没有达到过16℃。为了有充分的证据和物业公司交涉，邵女士还请来了公证部门对此进行证据保全。
有业主表示，汇泽物业公司达不到供暖要求并非偶然，因为在为小区服务的两年中，他们根本就没有取得供暖资质，而且还有很多安全隐患。
对此，物业公司的解释是，取得供暖资质通常需要一个过程，而且北京市相关规定说对于未取得供暖资质的单位，也并不是就取消他履行供暖协议的主体资格。
就在双方为此争论不休的时候，又出现了一件令矛盾彻底激化的事情。每年的年底或第二年的年初，行业主管都要求物业公司提交一份上一年度的工作总结，其中还有一个条件，要附带一个由业委会出示的评价书。
百分之六十多的业主认为物业公司的管理很差或较差，但是物业公司却说业主们没有实事求是的反映出他们的工作情况。吵吵闹闹中，业主委员会对汇泽物业公司的鉴定书还是交到了上级主管部门。2002年7月5日，北京市房地局公布取消汇泽物业公司的物业管理资质。汇泽物业公司表示，自己辛辛苦苦为小区的业主服务，到头来非但不给钱，还给了这么差的评价，以至于公司被吊销了物业管理资质。
于是，在资质被吊销一个月后，汇泽物业公司陆续起诉了邵女士等40多位业主，要求这些业主交纳拖欠的物业费、供暖费以及逾期交纳供暖费产生的滞纳金。汇泽物业公司起诉业主的依据就是当初双方所签的协议。
邵女士认为，即使条款有效，按照国家规定的每平方米30元的供暖价格，自己拖欠的供暖费只有5000元左右，而按照每日百分之一的滞纳金收取比例，自己每天的滞纳金就有50多元。因为拖欠了300余天就要交纳1.6万多元，这远远高于自己拒交供暖费给汇泽物业公司带来的损失，明显不合法。物业公司却表示，法律是支持双方约定的，而且每日百分之一的滞纳金条款是行业惯例。很多物业公司都采取这样一个标准。
北京市海淀区人民法院经过调查审理后认为，业主方提供的证据只能证明汇泽物业公司在物业管理服务中可能存在不完善之处，并不能证明汇泽物业公司违约。因此业主们不交纳物业管理费的抗辩理由不能成立。双方关于滞纳金的约定并不违反法律规定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的相关规定，法院认为约定的违约金过分高于造成的损失应酌情减免。
2003年4月，海淀区人民法院做出一审判决，判决邵女士等欠费业主给付汇泽物业公司2001年的物业费和2001年度至2002年度的供暖费，并按照每日千分之七计算，支付其逾期交纳供暖费的滞纳金。包括邵女士在内的21位业主不服一审判决，已提起上诉。
点评：
物业公司它所提供的是一种服务对于小区的业主们来说，就是你给我提供什么服务我就给你交什么样的相应的物业费。现在邵女士等40多名业主就认为你的服务不好，服务有问题，所以我就拒交物业费，有没有道理？
物业公司提供物业服务是它的义务，同时对业主来说，就有交付物业管理费的义务。如果在这个合同有效的情况下，而且也的确提供了物业服务，拒绝缴纳管理费就是不对的，接受了服务应该交费。
但是现在小区的这40多户也说了，你的服务不好，你的服务不到位啊，你保安不好，卫生不好，环境不好，那小区的业主难道还应该交足额的物业费吗？
很显然物业公司的确是没有达到或者说没有符合合同的要求，但是物业公司它毕竟提供了相应的服务，这种服务我们应该按质论价，也就是说你提供了多少服务，那我可以给你相应地支付多少的物业管理费。但是说如果完全地拒交物业管理费，这样就不符合合同的要求了。
再说供暖。这个问题实际上跟上面那个问题有点类似。实际上讲，物业公司它不是没有给你供暖，虽然没有达到法律规定的标准，但是它的确给你供暖了，因此应该也是属于按质论价。
但是有没有供暖资质是一个很关键的问题。供暖是靠锅炉，锅炉是高压设备，它关系到千家万户人的生命财产的安全，所以在这种情况下物业公司如果没有取得供暖的资质的话它签订供暖协议，作为供暖一方它的主体资格就是不符合的。按照法律的规定，如果一方不具有法律所规定的主体资格的时候，这个合同应当是无效的。不过我们话又说回来了，合同无效的结果并不意味着业主们可以不付任何的费用，因为物业管理公司它在供暖的时候，是支出了很多的成本的，你作为业主也享受到了，因此你还应该适当地交一部分供暖费。
这是一份无效合同，但是在这份合同里面规定了有1％的滞纳金。那1％是不是也就无效了？这份合同是一个无效合同，实际上这个滞纳金就不存在了，因为滞纳金它是一个合同的约定，它必须在这个合同有效的前提之下这个约定才能够约束当事人双方。
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镇江一物业为何自炒"鱿鱼"近日，镇江凤鸣新村小区物业公司--万泰房地产物业有限公司撤离小区。凤鸣新村自上世纪80年代末期以来就初具规模，如今有18幢楼住户640多户，在镇江属于规模较大的"老小区"。半个多月来，小区无人管理，业主委员会四处奔波讨要说法，而事情却至今未能解决。"管家"与"东家"之间为什么会闹到这步田地？
万泰物业的总经理丁国华表示：万泰从2001年9月底开始对小区进行管理，由于部分业主不缴费，管理人员已从最初10多人裁减到6人，但公司还得贴钱管理。他无奈地表示："现在物业公司数量很多，相互竞争十分激烈，我们不一定要在凤鸣新村赚钱，但业主不交管理费，我们总不能赔钱做事。"
从凤鸣新村业主委员会了解到，业主不缴费的原因如下：小区二次供水改为直接供水
的问题始终不能解决；物业对小区的环境和绿化没什么贡献；业主们要求的老年活动室一直没能建立；物业的保安工作很差，业主常常遭窃，某幢一单元五户人家的铝合金门窗全部被盗，某户人家两年内在小区里丢了8辆自行车。但业主们也承认：小区的治安、卫生一直就不好，万泰来了后，这些问题有所改善，但他们表示："我们愿意花钱买服务，但服务质量还远未达到我们的要求。"
"管家"与"东家"的矛盾于2003年第二季度更为突出。由于凤鸣新村是"老小区"，物管费用较低，每平方米为0.12元，而在这个季度，超过70%的住户拒绝缴费，物业公司收到的费用很少。于是，小区原本形成的恶性循环加剧：物业管理差，业主不愿缴费，物业收不到钱管理更差，更多的业主不愿意缴费。10月中旬，物业只能自炒"鱿鱼"。
凤鸣新村小区的问题并非特例，镇江其它一些早年建成的"老小区"，"管家"和"东家"之间都有类似矛盾存在，如润州区广东山庄，由于业主的抵制，至今物业公司无法进驻，其他一些"老小区"的物业公司也是举步维艰。
对于这种情况，镇江市房管局物业处朱主任介绍，深层原因在于"老小区"普遍缺乏维修基金。由于政策原因，2001年8月之后新建小区才有维修基金，用于小区公共设施的建设和维修，这笔钱由业主出一部分，开发商出一部分。老小区缺乏资金，设施无法改善，业主因此意见很大，把怨气都撒在了物业身上，由于缺乏资金，其他物业公司也不敢轻易接手。据了解，凤鸣新村的开发商曾给过物业公司1万多元，但这对于解决业主们强烈要求的直接供水（需20万元费用）、绿化、老年活动室等问题来说只是杯水车薪。朱主任表示，"老小区"都是开放式的，缺乏资金无法搞封闭管理，治安问题也得不到解决，业主自然不满。朱主任呼吁，"老小区"物业管理的种种难题需要业主对物业公司多一些同情和理解，而物业也应努力提高服务质量，否则，业主和物业公司的利益都要受损。
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业主不肯"加薪"管家怒卷铺盖
物业管理陷于瘫痪
主人与管家闹崩，管家卷铺盖走人，主人只好自兼管家，此事发生于武昌区梅家山公寓。
据该公寓居民介绍，10日下午，他们发现物业公司办公室门上多了一张封条，物业管理员也不知去向。事后才知，管理公寓的"凡安"物业管理公司突然撤走不干了。
物业公司撤离，卫生无人打扫，治安也成问题，居民怨声四起。没办法，三天前，公寓里的96户业主不得不临时成立一个业主委员会，自己出钱请人做卫生，治安则由业主委员会成员轮流值班。
该公寓业主和物业公司的矛盾，缘于0.1元的物业费提价。今年9月，"凡安物业"发出通告，物业管理费由0.3元／平方米上调至0.4元／平方米。居民认为不合理，拒绝交纳。
业主杨海军表示，两年前他们买房时，开发商曾承诺物业管理费只收0.3元／平方米，如今小区的环境和卫生状况都不尽人意，根本没有达到收取0.4元／平方米的标准。
对此，物业公司也是一肚子委屈。"凡安物业"负责人胡志超表示，梅家山公寓只有三栋商品房，96户业主，以0.3元／平方米收费，每月只收得到3000元，而5个物业管理员的工资，加上要交纳的卫生费、楼道、路灯电费，每月亏损都在2000元左右。因为"吃不饱"，他们不得不报请武昌区物价局，上调物业管理费。
胡志超表示：如今服务行业市场化了，业主可以选择物业公司，物业公司同样也可以选择业主。如果互惠互利，我们会考虑继续做，没有盈利，公司只有撤出。
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